重磅!央行发声,全方位支持房地产!

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1月13日,国务院新闻办公室在北京举行新闻发布会,请中国人民银行副行长宣昌能,中国人民银行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘,中国人民银行货币政策司司长邹澜,中国人民银行金融市场司负责人马贱阳介绍2022年金融统计数据,并答记者问。

01

央行发声全方位支持房地产

会上,央行有关负责人在回答记者问时多次提及支持房地产的相关举措,主要包括:

鼓励住房、汽车等大宗消费。

保持房地产融资平稳有序。坚持“房住不炒”的定位,因城施策实施好差别化住房信贷政策。用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具,维护好住房消费者合法权益。实施好改善优质房企资产负债表计划,有效防范化解优质头部房企风险。完善住房租赁金融支持政策,推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。

最近我们在研究推出另外几项结构性工具,主要重点支持房地产市场平稳运行,包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划等。

根据中央经济工作会议的部署,防范风险从问题房企向优质房企扩散,有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好,具有一定系统重要性的优质房企,重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务,综合施策,改善优质房企现金流,引导优质房企资产负债表回归安全区间。这些任务中既包括抓好已经出台政策的落实,也包括设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划等一系列新举措。方案设定了优质房企条件,没有具体名单,由金融机构自主把握。针对大家关心的“三线四档”规则,方案明确要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则,在保持规则整体框架不变的基础上,完善部分参数设置。

建立动态调整长效机制后,新发放首套房贷利率政策能够实现“因城施策”原则下的双向动态灵活调整,既能够有效支持房地产市场面临较大困难的城市政府,用足用好政策工具箱,也能引导房价出现趋势性上涨的城市政府及时退出,促进当地房地产市场平稳健康发展。

需求端:降低房贷利率是重要举措,下调或取消首套房贷利率下限的城市有望进一步扩围

此前央行、银保监会已建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,将住房贷款利率与各地新房价格走势挂钩。本次邹澜司长指出“关于房价,统计局按月公布70城房价的同比、环比数据,对于70城之外的城市,当地政府有关部门也是掌握数据的。……房贷利率政策既是根据房价走势动态调整,同时这个政策又具有较强的稳定性。”表明可进行贷款利率调整的城市不限于70个大中城市,其他城市也可以根据实际情况调整,同时,贷款利率调整具有稳定性,不会过于频繁的变动。短期来看,预计多地首套房贷利率将延续下行态势,符合条件的二线及三四线城市利率下限有望降至4%以下,核心一二线城市亦有望下调利率加点幅度,进一步降低购房成本。

保交楼:政策性银行专项借款、“保交楼”贷款支持计划、金融机构配套融资支持等全面发力

“保交楼”对于稳定购房者预期至关重要,也是稳民生的关键之一。2022年,央行已下达2000亿政策性银行专项借款,根据市场消息,近期监管部门正在加速推进一系列“保交楼、保民生、保稳定”的举措,包括新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障等。2023年“保交楼”配套资金有望加快落实,资金规模亦有望明显增加。

企业端:防范化解优质房企风险措施更加系统和具体,“三线四档”规则将调整

管理部门制定《改善优质房企资产负债表计划行动方案》,将高效防范化解房企风险。该《计划行动方案》的制定,表明管理部门对防范化解优质头部房企风险,进行更加系统性的、具体的解决。系统性的计划行动,相关部门通力支持,将提高改善优质房企资产负债表的效力,将高效防范化解房企风险。该《行动方案》聚焦系统重要性优质房企,表明系统重要性房企是这次方案支持的对象,支持目标更加精准。“系统重要性”体现在规模、行业影响力、上下游合作广度等多个方面,“优质”体现在专注主业、合规经营、资质良好。这些房企在经营及融资方面得到有效支持,保持经营稳健,将阻断房企风险蔓延,有助于稳定行业预期。

围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面,“四项行动”支持优质房企,方式更加具体和丰富。资产激活,有效提升房企经营性和融资性现金流。负债接续,缓解流动性紧张局面。权益补充,优化资产负债结构,降低杠杆率。预期提升,将修复行业信心。

合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期,房企“三线四挡”规则完善参数设置,将给予房企宽松的融资环境,减小融资及债务压力。一方面,延长房地产贷款集中度管理制度过渡期,减少银行的信贷约束,为银行对房地产融资支持提供宽松的条件。另一方面,根据行业实际情况,灵活调整完善“三线四挡”参数设置,降低对房企的要求,能减少房企经营、融资及债务压力,有利于防范房企风险。

住房租赁:设立住房租赁贷款支持计划

央行在发布会中提及要“完善住房租赁金融支持政策”,同时,也提出正在研究推出住房租赁贷款支持计划等结构性工具。此前也有市场消息称,金融部门将设立1000亿元住房租赁贷款支持计划,支持部分城市试点市场化批量收购存量住房,扩大租赁住房供给。

发展住房租赁市场,是实现“租购并举”住房制度的重要路径,也是探索房地产新模式的重要方向。2023年,住房租赁支持政策预计仍将持续出台,尤其是金融支持相关的政策。住房租赁贷款支持计划的推出,将有利于降低租赁住房的筹集成本,有效扩大租赁住房的供给;同时,结合住房租赁基金、保租房公募REITs等金融支持,将可能进一步放大政策效果,有效推动住房租赁市场的发展。

02

未来,楼市还会有什么动作?

财经专家刘晓博认为:

1、降准降息还会有。

在央行新闻发布会上,副行长宣昌能有如下表示:

我们将继续采取措施提振市场信心,激发微观主体活力。一是推动降低企业综合融资成本和个人消费成本,降低微观主体的债务负担,增加居民消费和企业投资能力。

怎样才能降低企业综合融资成本和个人消费成本?当然是要降息。此外,还可以降准。降准可以增加货币供应量,钱多了,价格自然会下降。

2022年,1年期LPR降息了15个基点,5年期降息了35个基点,定期存款加权平均降息了11个基点。

展望2023年,央行还有继续降准、降息的空间。比如在存款准备金率方面,至少还能降低0.25个百分点;至于LPR利率,可能会出现不对称降息,1年期还有10到15个基点的降息空间,5年期有15到30个基点降息空间。

2、存量房贷打折,还有希望。

过去几年里,有部分购房者的贷款利率非常高,达到了5.5%以上,甚至超过6%。对于这部分购房者,仅仅享受过去1年35个基点降息,对他们仍然不太公平。

2008年全球金融风暴爆发后,10月末央行曾出台政策,给存量房贷额外打折,那些只享受了85折利率优惠的,都可以到银行办理手续,享受7折利率。

按照贷款合同,“加点”部分是固定的,银行没有降低的义务。但如果国家批准,央行、银保监会联合下文,是可以额外打折的。

过去几年房贷利率超高,而目前消费低迷,群众负担比较重,从“增加居民消费投资能力”、“降低微观主体的债务负担”的角度看,的确有必要“法外施恩”,给这部分高房贷买房的居民,尤其是买首套房的居民一次解套的机会。

否则,将逼迫这部分居民自行转换为经营贷,造成普遍的打擦边球现象。

或许有人会说:2022年经济那么困难,都没有给存量房贷打折,2023年会吗?

我觉得不排除这种可能,因为3月“两会”上将“换届”,之后大概率会有一些重磅政策出台。

3、房地产是2023年最重要的行业。

2023年要刺激消费、投资,稳增长、保就业,哪个行业最重要?从央行和银保监会的表态看,房地产首当其冲。

央行答记者问全文里,62次提及了“房”,但只有2次提及了“股”,2次提及了“制造”,15次提及了“实体经济”。

在银保监会新闻通稿里,7次提及了“房”,2次提及了“股”,2次提及了“实体经济”

由此可见,房地产、住房消费在2023年被放在了空前重要的位置,绝对的拉动内需第一大行业。

4、“房地产泡沫化势头得到实质性扭转”。

在相当长的时段时间里,银保监会反复提及房地产泡沫,房地产行业是灰犀牛。但在2023年工作会议通稿里,出现了一个重要判断:“房地产泡沫化势头得到实质性扭转”。

既然实质性扭转了,那么接下来将是“持续完善房地产金融管理长效机制;稳妥处置头部房企风险”。

具体措施,央行答记者问提及了很多,比如

1、具有一定系统重要性的优质房企,重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务,综合施策,改善优质房企现金流,引导优质房企资产负债表回归安全区间。

2、出台系列新措施:设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划,保交楼贷款支持计划等。

3、针对大家关心的“三线四档”规则,方案明确要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则,在保持规则整体框架不变的基础上,完善部分参数设置。

其中第二点和第三点,是最新宣布的。所谓“三线四档”,就是导致房地产企业普遍暴雷的融资“三道红线”,完善部分参数设置的意思,是放宽限制,给房企转型提供更多的时间。

为了防止大家热炒房地产股被套,央行在发布会上声明:“方案设定了优质房企条件,没有具体名单,由金融机构自主把握。”

央行还透露:12月份新发放个人住房贷款利率,全国平均为4.26%,和去年12月同比下降1.37个百分点,这是2008年有统计以来的历史最低水平。

总之,房地产的利好仍然在不断酝酿、出台中。

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