讲真!房子太多的人,要不要赶紧卖?

印象中,这个税从十年前就开始不断地被谈论,但每次都是雷声大雨点小,所以很多人都不当回事儿,但这一次,它真的来了。
这说明,房地产税从原来的“先立法,再试点”,变成了现在的“先试点,再立法”。


这样一看就明白了,因为立法的事儿很复杂,必须慎重,时间会很漫长,这也是为什么很多专家认为房地产税不会那么快出台,但“试点”就简单得多,属于试验性质,可进退,有迂回空间。
这应该是房地产税“突然加速”的重要原因。

突然加速,会让房子多的人感到紧张。就在前两天,媒体上还传出这样一则热闻,说上海有房东一次性抛售93套房源,引发上千购房者抢购。

据报道,被抛售的房源位于上海浦东,小区名字叫浦城小区,是1993年建成的。虽然房子很旧,但地段实在是好,距离陆家嘴地标“三件套”才一公里左右,所以很好卖,一经抛售,很快卖完。

有消息说:房东是在很多年前上海尚未住宅限购的时候,一次性购入的这些房产。28年前的买入价只有700元每平米,现在经过翻修之后放盘价格为9万元每平米。最终这些房子被抢购一空,以一次性付款为主,业主套现接近4.5亿元。
上海官媒也似乎证实了这个消息的可信性,不过也有媒体报道说,套现这近百套房源的,不是个人房东,而是一家开发商——世茂集团。

说这家开发商在附近地块搞旧改,这个小区本来也是要放进去的,但种种原因没有纳入。后来单独再搞旧改难度极大,业主叫价非常高。为此,开发商一度收购了这个“老破小”楼盘里的很多房子,为将来旧改做准备。现在,或者是因为房地产税的压力,或者是因为资金压力,就抛售这批房子。而且在抛售之前,做了一定的翻新工作。
不管怎样,这个新闻能刷屏,着实反映出当前楼市的一个普遍焦虑,房子多的人,要不要赶紧卖房?
现在就大家关心的一些常见问题,做一个简单的分析:
1、会不会有免征面积?
我看大部分博主都肯定地说,会有免征面积,或者对首套房免征。但我认为,这个不好说,也许会设免征面积,也可能是“见房就征”。
重庆、上海的房产税已经试点近十年了,的确都有免征优惠,重庆主要面向高端住宅征税,即使是高端住宅,100平米以内的房子也是免征的。
上海设立了人均60平米的免征面积,而且主要向二套房及以上增量房产证收。
以下是上海、重庆房产税试点的情况,大家可以了解一下。

讲真!房子太多的人,要不要赶紧卖?讲真!房子太多的人,要不要赶紧卖?

可以说,无论是上海还是重庆,之前的免征条件都很宽松,但是呢,也许正因为免征额度比较宽松,导致试点效果一般,没有很好地起到调节房价和收入结构的作用。
所以这次新的试点,会否延续重庆、上海的经验,不好说。
有专家甚至认为,这次试点可能是见房就征,实行“宽税基、低税率”。见房就征的好处,算法简单。比如你在广州市中心有一套豪宅,同时在增城还有一套普通房子,如果设定免征面积,那到底是豪宅免征还是增城那套免征呢?
但不管怎样,无论是设立免征面积,还是见房就征,相信政府都会充分考虑到老百姓的收入水平和承受能力,不会给普通人的生活造成太大的负担,毕竟国家还要鼓励大家生二胎、生三胎呢。
2、多套房要不要卖?
答案是肯定的,如果你像那位上海房叔一样,有几十乃至上百套房子,我劝你趁早卖。
房产税属于直接税,一个重要目标就是为了调节收入结构,房子太多的人,会被认为是高收入群体,一般会被要求多交税,甚至会设立累进制、惩罚性税率。
如果你有上十套房子,税负想必也不会轻,我建议你拿数量换质量,拿几套郊区房产置换一套市区房产,把面积降下来,再多生几个娃。房产税时代,拼房子数量已经没有意义,质量才是关键。
如果你只有两三套房或者三五套房,也不用太紧张,就算要交税,就交一点吧,就当是物业费的升级版。几十套那种,可能会有惩罚性税率,但三五套房子,一般就是正常税率,负担不会太重,而且还有租金可以减轻压力。
当然,如果你手握数百万的市中心房产,但薪资水平可能就几千块,这种情况比较尴尬,本身并不是高收入群体,但的确又拥有巨额资产,如果要开征房产税,压力会有点大。但这种情况,如果是自住房,相信政府会考虑到你的难处,但如果你名下有多套房子,这个时候就不能以收入低来做为借口了。
总而言之,房产税如果开征,那种手握几十套、几百套的房叔房姐们,没有任何理由炫富了,因为它们已经不是资产,而会是赤裸裸的负担。
大家会更加注重房子的质量,当然,高端房产和普通房产税负,肯定也不一样,不是说你拿20套房子换一套汇悦台,就完全不用交税了。
3、房地产税会不会转嫁到租金?
我看很多博主在说,这个税会转嫁到租金上。
这个,的确会给租金上涨传递压力,但也没那么容易。
经济学告诉我们,价格本质上是由供求关系决定,不是由成本决定的。不是你的成本增加了,租金就一定能涨上去。
从根本上讲,一个城市、一个片区的租金水平,主要是由当地居民的平均薪资水平决定的,如果当地居民的薪资不上涨,即使你房子的持有成本上涨了,租金未必能上涨。
当然,也有人说,这个税可以转嫁到下一任房主身上,这个其实也要分情况。
如果房子一直是供不应求的卖方市场,这个税的确可以转嫁到下一任房主身上。但如果房子处于供大于求的买方市场,这个税就只能由房主自己消化了。
所以,关键问题是你的房子是处在买方市场,还是处在卖方市场。一般来说,中心城区、核心资源聚集的房子,长期处在供不应求的卖方市场,而远郊区域、没啥资源支撑的房子,则长期处在供大于求的买方市场。
4、房地产税会先在哪些城市试点?

目前来看,房地产税暂时不会全面开征,而是会在一部分城市先试点五年,然后在条件合适的时候,启动房地产税立法。这意味着,房地产税全面立法和开征,可能还要等七八年的时间,但在此之前,热点城市的居民会率先交。从此前媒体的报道来看,深圳、浙江、海南这些楼市热点地区,可能会率先试点,重庆、上海这两个之前就试点的城市,应该也会继续。
当然,也有论者认为,这次试点可能不会局限于以上这些地区,可能会在不同类型、不同区域的城市中各找一个出来试点。
但不管怎样,中小城市,特别是人口净流出的城市,开征房地产税的必要性不是太大。人口持续流入的特大城市、超大城市,会是房地产税开征的主要对象。
5、房地产税的税率会有多高?

从重庆、上海之前的试点来看,税率都比较轻,上海是0.4%到0.6%,重庆是0.5%到1.2%。

从国外的情况来看,0.5%到3%都有,如果真到3%,就算很高了。一线城市随便一套房子也要300万以上,意味着每年要交9万元以上的税,比这套房子的租金都要高。
在国外一些城市,还真的出现租金和房地产税差不多的情况。
不管怎样,我认为这个税应该会充分考虑到老百姓的收入水平和承受能力,不会给普通人带来太多负担,但高收入者应该会承担更多的税负。
6、计税依据是什么?
一般来说,计税依据不会是买入价,而是政府设定的评估价,会根据市场变化适时调整。比如重庆,是每隔两年就会调整一次评估价,而上海,是每年调整一次评估价。
所以,有房的人,很难再像以前那样喜迎房价上涨了,因为房价上涨意味着你的持有成本也上涨了。
7、对房价的影响会怎样?

从世界范围来看,这个税在开征之初,会给市场带来一定的恐慌效应,那些房子较多的人,会忙着抛售,导致房价下降,但一般不会出现断崖式下跌,毕竟政府会充分考虑到市场的承受力,出手不会太猛。
但时间一长,这个税其实又会被市场消化掉,在国外一些大城市,往往是房产税率越高的区域,房价越高。因为房产税高的地方,一般是资源聚集、人人向往的中心地段,这类地段因为供不应求,永远是卖方市场,税负成本比较容易转嫁。
不过,总体来看,开征房产税之后,房子的投资属性会得到有效抑制,房价很难再像以前那样暴涨了,好地段的房子,虽然还是会涨,但涨幅会越来越平稳,每年保持在5%到7%左右,比全社会无风险利率略高。

8、如果开征,还要不要买房?
如果你是买来自住,还是买吧,千万不要因此彻底看空楼市,毕竟房子除了涨价,还有很多其他的用途啊,比如居住、教育、结婚,都离不开它。
如果你房子的数量超过10套,赶紧卖吧,以后你拿着几十套、几百套的房子,已经安全不值得炫耀了,因为那不是资产,而会是你的负担。记住。房子如果太多,可能会有超出常规的惩罚性税率。
如果你手上有个三五套房子,那就拿数量换质量吧,那几套郊区房子换一套市区房产,把人均占用面积降下来再说。
在多个城市分散配置,有一定作用,但意义不是太大,如果是同类城市拥有多套,应该会有累进制。如果是买一堆小城市的房子,虽然税负压力小,但这类房子的价值也很低,买太多属于浪费钱。
总的来说,房地产税的影响,还是很大的,会在很大程度上降低房子的投资属性,让房子逐渐回归到居住属性上来,然后才能真正实现房地产的健康平稳发展。
来源:孙不熟

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