广发固收:前9月山东、福建等5省份住宅出让金同比负增长

广发固收刘郁团队24日发布《土拍降温,哪些省市对土地依赖高?》报告称,结合政府性基金收入依赖度来看,2020年大于30%的省份是浙江、江苏、山东、福建等10省份,其中山东、福建、江西、四川、湖南5个省份2021年1-9月住宅出让金同比均低于0%。

广发固收:前9月山东、福建等5省份住宅出让金同比负增长来源:广发固收刘郁团队报告

报告认为,2021年三季度土地市场整体降温,主要有两点原因:第一,22个集中供地城市普遍开始调整供地规则。第二,“三道红线”管控、销售市场遇冷等背景下,房企拿地意愿下滑。

报告中用五个“50%”刻画土地市场成交情况。第一、二个“50%”:2021年7月、8月单月出让金同比下滑均在50%左右。9月单月下滑11%,降幅改善,主要由于12城在9月进行第二批集中供地。2021年1-9月出让金同比下滑7%。

第三个“50%”:22集中供地城市出让金约贡献全国的50%。22城土拍遇冷,是全国出让金下滑的重要原因。

第四、五个“50%”:2021年9月22城住宅出让金同比约上升50%、扣除22城的全国出让金同比约下滑50%。扣除22城的中小城市今年土地市场降温速度更快,自2021年4月开始出让金同比连续为负。

政府性基金收入依赖度高的省市,土地出让如何?报告提到,结合政府性基金收入依赖度来看,2020年政府性基金收入依赖度大于30%的省份是浙江、江苏、山东、福建、重庆、广东、江西、四川、湖南、安徽10省。其中山东、福建、江西、四川、湖南5个省份2021年1-9月住宅出让金同比均低于0%。

出让金对还本付息总额覆盖情况如何?报告称,考虑未来1年还本付息总额,计算2021年1-9月土地出让金对于未来1年还本付息的覆盖比例。贵州、湖南、甘肃、内蒙古、海南、新疆、云南、西藏覆盖比例低于30%。其中湖南、云南、贵州未来1年还本付息总额在2000亿元以上。湖南、贵州政府性基金收入依赖度在30%左右,依赖度偏高。

报告还提示,需注意国内政策是否出现超预期调整及土拍政策变化。

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