三季度新房销售骤降为负!东北大跌近3成,多城“救市”!

上个季度增长7.1%,这个季度就变成-1.6%,中国经济“压舱石”房地产行业三季度出现“惊天逆转”。

其中,东北片区影响最为严重。

据国家统计数据,房地产行业三季度产生的GDP是18775亿元,同比下降了1.6%,连带着建筑业也同步下跌1.8%。

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由此可见,有关部门减少经济对房地产的依赖的信心,也不会为GDP的“保六”而放软调控手脚。

东北9月新房销售同比暴跌近3成

根据国家统计局数据显示,东北新房销售均价连续下行,降价之势已经形成。

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从今年6月份开始,东北地区商品房销售均价大幅下滑。

2021年9月,东北新房销售单价为7231元/㎡,对比去年同期7964元/㎡,下降了9.2%。

2021年9月,东北地区新房销售额为483亿元,对比去年同期665亿元,新房销售额同比下降27.3%。

东北四城相继启动“救市”

通过数据我们发现东北楼市真的冷了,冷到不得不做出改变了。

1、10月10日,哈尔滨出台“哈十一条”,全方位稳定楼市。

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从房企端来看,加快预售资金返还、降低土地增值税预征率等减轻企业流动资金压力;从居民端来看,发放最高10万元补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限,促进购房需求释放。

2、沈阳方面,直接提高人才购房补贴。博士毕业生补贴由6万元提高到7万元,硕士毕业生由3万元提高到4万元,本科毕业生和技师由1万元提高到2万元。

3、长春方面,出台“长七条”。从供给和需求两端发力,稳定市场预期,保持房地产市场平稳运行。鼓励人才和农民购房提到了首次购买90平方米以下商品房的留长就业人才及进城农民,分别按50元/平方米、80元/平方米额度予以补贴。

同时鼓励房企打折,但折扣优惠不得低于备案价的85%。

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相比之下,大连的政策则较温和些。

4、8月16日,大连市出台“连八条”,提出进一步严格限制新购住房上市交易、严格限制住宅用地出让溢价率、加强房地产住宅用地的供应力度等八个细则。

针对商品房销售与开发商拿地进行调整,一方面明确了不允许炒房的态度,另一方面达到稳定房价的目的。

不是房价下跌不好,而是房价下跌,无论是炒房客弃房断供,还是购房者持币观望,都会造成系统性金融风险,进而影响地方经济与财政收入。

购房需求萎缩

东北楼市之痛在于购房需求急剧萎缩。

是的,开发商躺平,购房者观望,随之而来的是市场预期的转变,再叠加房地产信贷收紧等短期因素影响,东北房地产市场走弱可谓意料之中。

沈阳:二手房库存逼近16万套

沈阳应该是东北发展势头最好的城市了,然而从最近第二轮集中土拍来看,流露出一丝丝凉意。

据悉,沈阳第二轮集中土拍共推出46宗地,结果还未开拍就有24宗停止交易。最终22宗地块有19宗成交,15宗底价成交,还有3宗流拍,共揽金139亿,整体流拍率达58%。

土拍表现不好,楼市体现并不乐观,目前全市二手房挂牌量逼近16万套。

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与二手房库存相对应的是成交量。据中介平台统计,近90天内,沈阳二手房仅成交2660套。

当然,实际成交肯定不止这些,但面对近16万套的库存,就算成交量翻一倍,也无异于是杯水车薪。

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新房方面,据国家统计局数据,沈阳9月新建商品住宅价格环比下降0.1%,同比去年上涨3.3%。二手房方面,沈阳环比下降0.1%,同比去年上涨4.2%。

而截止2021年9月末,沈阳可售商品住宅库存量2005万㎡,存量微升,参照过去12个月的平均销售速度,当前库存量可去化周期约24个月。

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在2020年9月沈阳出台“新八条”后,出现整体滞涨的调整期,甚至到现在,这种态势也未能改变。

大连:二手房环比回落30%

东北人提起大连,跟曾几何时广东人看香港的感觉差不多。

然而不知什么时候,连大连人自己都开始离开让他们骄傲不已的家乡了。

我在北京工作时期,曾经有位来自大连的同事,直言:“大连是座好城市,就是挣不着钱。”

我打开某招聘网站发现,大连招聘人员薪资上限通常是北京人员的工资下限,哪怕是应届毕业生也是如此。

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除非特别念旧的人,应该都会用脚投票。

根据同策发布的9月大连房地产市场月报指出,市场观望情绪增加,供销备案同环比均大幅下滑,各房企或增加营销手段,促进项目成交。

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通过新房成交数据我们可以发现在8月16日“连八条政策出台后,大连新房成交均价一路走低,从17638元/㎡,降至15301元/㎡。

与此同时,据CRIC数据显示,2021年8月商品住宅库存去化周期,大连房地产库存升至高位,消化周期超过2年。

再来看二手房的情况。据CRIC数据统计显示,三季度末,大连二手住宅成交规模持续下行,环比回落30%左右。

当前二手房住宅市场经过数月持续回落已回归理性市场,预计四季度成交规模或保持环比回落、同比持稳的走势。

哈尔滨:跌破万元指标

自2020年开始,哈尔滨楼市随着新冠疫情爆发就受到严重冲击。从2021年3月份开始,部分项目采取降价销售策略,以求快速回笼资金,但在成交量短期上扬后,便迎来强调控,购房者观望情绪加剧,市场逐渐进入艰难期。

从2019年6月,哈尔滨媒体发文表示,冰城步入“万元时代”,这与国家几乎同步“破万”,但时至今日,哈尔滨已经跌破“万元”指标。

据数据显示,哈尔滨8月共成交3436套房源,成交总金额37.08亿元,成交均价为9958元/㎡,跌破万元指标。

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从供需关系来看,哈尔滨新建商品住宅持续性出现供大于求的态势。

哪怕不少开发商纷纷打出“降价牌”,但销量未见明显提升,不少楼盘黄金周销量达不到两位数,数据显示,今年十一黄金周期间,哈尔滨新房成交仅345套。

不外乎有媒体称:哈尔滨楼市正遭受重大冲击。

长春:十大领跌城市

长春已经阴跌了两三年。去年贝壳找房发布的十大领跌城市,长春便是其中之一。进入2021年,长春楼市更冷了。

主要体现在,第一次和第二次集中供地都遭遇大面积流拍。

4月15日首轮供地,51块住宅地,成交38宗,平均溢价率仅3%。第二轮集中土拍68宗地,8宗中止,18宗流拍,流拍率38%,仍然居高不下。

与此同时,新房成交也不尽如人意。

9月长春市新房共成交4334套,环比下降13.29%,同比去年9月,下降57.45%;成交面积46.63万㎡,环比下降16.21%,同比去年9月,下降57.43%。

而新房房价。目前长春房价已经跌穿万元,在东北F4中处于垫底位置。9月全市新房成交均价9860元/㎡,环比上涨6.9%,同比去年9月稳定。

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全市二手房挂牌价徘徊在9000-9500元/㎡之间,挂牌量却蹭蹭往上涨,目前仅二手平台上就已经超8万套,去化艰难。

“鹤岗”不止一个

东北F4姑且如此,其他小城市就更惨了。

它们不是已经成为鹤岗,就是在成为鹤岗的路上。

包括不限于鹤岗、双鸭山、七台河、牡丹江、白城、四平、抚顺、鞍山,目前这些城市也都面临着不同程度地收缩。

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在最近统计的低房价的城市中,东北地区就占了14个城市。

其中,房价最低的鹤岗市均价2355元/㎡;最贵的辽阳市也就是4505元/㎡,花四十来万元就可以买100多平米的房子,可谓是“白菜价”。

以至于,在这些城市买房都不是按平米来算价格的,直接按套来卖的。

根据第七次人口普查数据,东三省包揽人口流出前三强,地级市中仅大连、沈阳、长春实现了常住人口正增长,而哈尔滨的人口增速正由正转负,近十年减少63万人。

人口流失,尤其是具有强购买力和购买意愿的青年人口流失,直接导致购房需求萎缩,随之而来的是市场预期的转变,再叠加房地产信贷收紧等短期因素影响,东北房地产市场走弱可谓意料之中。

青年人外流加速东北人口老龄化进程,这是东三省无法回避的现实。

尽管新政的出台能够缓解购房者的焦虑,但不会立马促使他们产生很大的购房热情,未来一段时间可能仍保持驻足观望的心态。

结语

在“国字头”的重磅会议中,指出东北要实现全面振兴,必须解决好发展环境问题,着力破解体制机制障碍,着力激发市场主体活力。

而地方发展也发现了城市的问题,如今的东北灰暗地带都已经被解决,政商关系也在快速的回复,城市发展的每一步都在试图唤醒城市信任。

期待两三年后,东北地区能恢复过往历史中的光辉岁月。

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