涨不涨物业费 到底谁说了算?

7月29日,四川乐居以“成都豪宅和刚需盘都在吵,停车费争端真就无解吗?”为标题报道了成都市面上关于停车费的争端和相关问题,在评论区网友也吵翻了。其实,相比物业费而言,关心停车费涨价与否的人实在是少得多。

截至2020年底,四川有2.6万个小区,8891家物业服务企业,从业人员超50万人。生活居住在城市的人,几乎都离不开物业服务,当然也必须要交物业费。关于物业服务质量和物业费涨价与否的争议也是从来没有断过。

比如说,10月25日,麓山国际社区A3组团的业主就在网络问政平台向市领导提出投诉意见。事情的起因是成都麓山物业管理有限公司发布了A3组团的物业费上调公告;公告显示,麓山物业按照国家法律法规就上调物业费征求了业主意见,经过738户业主表决通过,住宅由2.0元/平米/月上调至2.4元/平米/月。但是,该业主质疑投票的合法性,有传言说租客代签、业主受蒙蔽签字等;该业主认为,麓山物业长期不公示经营情况、收支数据,“有侵害业主共有部分收益之嫌”;该业主还投诉麓山物业管理不善,请求有关部门出面协调解决问题。

资料显示,麓山国际社区麓山小镇花园洋房三组团住宅建筑面积为141637.23平方米,户数总计1284户。如果每平米每月增加0.4元物业费,那么麓山物业公司一个月可以增加56654.892元物业费收入,一年约68万。截至10月26日16点,该问题尚未得到回复。

其实,在网络问政平台,关于物业费的投诉还不少,业主们投诉的内容集中在物业服务质量与价格是否匹配的问题上。

涨不涨物业费 到底谁说了算?

2020年,新冠肺炎疫情爆发以来,物业公司构筑起了“社区防疫”的坚强防线,成为社区公共卫生供给和应急管理体系的重要组成部分。物业公司也以前所未有的重要性登上历史舞台,一大批物业服务企业近两年走上IPO之路,而且部分企业股价上涨幅度还很大。也正是因为疫情防控,让物业公司在支出方面明显的增加;叠加历史和现实的原因,一部分物业公司也就不得不选择提高物业费来缓解公司经营困难。

如果物业公司擅自涨价,就会面临业主拒缴物业费的问题,业主拒缴物业费,物业企业减少甚至停止物业服务,这似乎陷入了一个恶性循环。

据河南省高院2021年10月20日通报,2019年以来,河南全省法院受理各类物业服务合同纠纷案件74647件,省会城市郑州的案件最多。同时,该院还公布了七个典型案例,案例二就涉及物业费涨价的程序合法性问题。

在案例二中,许昌某华物业公司系鄢陵县某水岸映象小区的物业公司,赵某蕾系该小区业主。2012年11月2日,双方签订物业管理服务协议,该协议约定了双方的权利和义务;但该协议未约定合同变更、终止等事项。2018年9月28日,许昌某华物业公司在该水岸映象小区张贴《物业费用调整公告》对物业费做出调整。2018年10月至12月,许昌某华物业公司在水岸映象小区发放《许昌某华物业有限公司费用调整征求意见表》征求意见。2019年1月1日起,许昌某华物业公司开始按上调后的价格标准收取物业费用,因赵某蕾拒交,许昌某华物业公司提起诉讼。审理中查明,鄢陵县某水岸映象小区,共有370户业主,建筑面积为48600多平方米,该小区未成立业主委员会。许昌某华物业公司在为水岸映象小区提供物业服务期间,对公司收益和支出情况未向该小区业主进行公示,该小区物业服务费用调价的相关事宜,许昌某华物业公司也未向政府有关物价部门备案。

生效裁判认为:物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项,根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定及《物业管理条例》第十一条的规定,涉及物业费收费标准的调整,应当由业主共同决定,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住建部274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定:业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。本案中,案涉小区尚未成立业主大会并选举业主委员会,应当由当地居委会代行业主委员会职责,在当地街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,与广大业主充分协商,对物业服务费的调整进行充分调查,广泛征求全体业主意见,并将调查结果向社区居委会和街道办事处进行报告,在经社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可,并同意上调小区物业费的情况下,进行物业管理费的调整。生效判决认定其未经充分协商,驳回了许昌某华物业公司调价部分的诉讼请求。

那么,在四川,物业费能不能涨?如果要涨,涨多少,谁说了算呢?

9月29日,新修订的《四川省物业管理条例》由四川省人大常委会公布了,自2022年5月1日起施行。该法规第四章专门对物业服务人、第五章专门对物业服务进行了详细的规定。

《条例》第52条就明确规定,物业服务人应该向业主大会、业主委员会公示物业服务内容和质量要求,以及收费的项目、标准和方式,业主共有部分的经营收支情况等。

《条例》第63条规定:物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则,由合同双方当事人予以约定。预收物业费的,不得超过合同有效期的剩余期限。不定期物业服务合同,不得约定预收物业费。……同一物业服务区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的,物业服务收费应当执行同一价格标准。

《条例》第64条规定:物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形,需要调整物业服务收费标准的,物业服务人应当与业主委员会、业主协商,并经业主共同决定。

据了解,目前四川省住建厅正在按照“1+208”制度框架,抓紧研究制定相关配套政策和保障措施,推进《条例》可执行、落到实处。

总结而言,物业费事关小区所有居民的利益,物业企业应当以优质的服务赢得业主的信赖,物业收费水平要与服务质量相匹配;即使要调整物业收费,也必须按流程征得“双过半”业主的同意,并报有关部门审批、备案,然后才能生效。否则只会激化矛盾。

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